Programas de Ayuda
- CalHFA
- La Agencia de Financiamiento de Vivienda de California (CalHFA) ofrece programas de prestamos y asistencia para el enganche a compradores de primera vez. Los programas incluyen MyHome y Dream For All, con tasas competitivas y requisitos accesibles para familias de ingresos bajos a moderados. Leer más →
- Dream For All
- Programa estatal de California que ofrece hasta el 20% del precio de compra como asistencia para el enganche. Es un prestamo de apreciacion compartida: cuando vendes la casa, devuelves el monto original mas un porcentaje de la ganancia. Disponible por loteria una vez al ano. Leer más →
- FHA (Federal Housing Administration)
- Prestamo respaldado por el gobierno federal que permite comprar casa con tan solo 3.5% de enganche y un puntaje de credito minimo de 580. Es una de las opciones mas populares para compradores de primera vez porque tiene requisitos mas flexibles que los prestamos convencionales. Leer más →
- VA Loan (Prestamo VA)
- Prestamo hipotecario garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos para militares activos, veteranos y conyuges sobrevivientes. No requiere enganche ni seguro hipotecario privado (PMI), y generalmente ofrece las mejores tasas de interes disponibles en el mercado. Leer más →
- ITIN (Prestamo con Numero ITIN)
- Un prestamo hipotecario disponible para personas que tienen un Numero de Identificacion Individual del Contribuyente (ITIN) en lugar de un numero de Seguro Social. Generalmente requiere un enganche mayor (10-20%) y tasas ligeramente mas altas, pero permite a inmigrantes sin estatus legal comprar casa. Leer más →
- Conventional (Prestamo Convencional)
- Prestamo hipotecario que no esta respaldado por el gobierno. Requiere tipicamente un puntaje de credito de 620+ y un enganche minimo de 3-5%. Si pones menos del 20% de enganche, debes pagar seguro hipotecario privado (PMI) hasta alcanzar el 20% de equidad.
- USDA Loan
- Prestamo del Departamento de Agricultura de EE.UU. para compradores en areas rurales y suburbanas. Ofrece 0% de enganche para familias que califiquen por ingresos. Algunas areas de Antelope Valley califican como zona USDA, lo que permite comprar sin enganche.
- GSFA Platinum
- Programa de la Golden State Finance Authority que ofrece hasta el 5% del monto del prestamo como asistencia para enganche y costos de cierre. Es un regalo (grant) que no se tiene que devolver si vives en la propiedad por al menos 3 anos. Compatible con prestamos FHA, VA y convencionales.
- PMI / MIP (Seguro Hipotecario)
- PMI (Private Mortgage Insurance) es el seguro que pagas en un prestamo convencional cuando tu enganche es menor al 20%. MIP (Mortgage Insurance Premium) es el equivalente en prestamos FHA. Ambos protegen al prestamista si dejas de pagar, y se agregan a tu pago mensual.
Proceso de Compra
- Escrow
- Proceso neutral donde un tercero (la compania de escrow) retiene el dinero y los documentos de la transaccion hasta que se cumplan todas las condiciones de la compra. El periodo de escrow en California dura tipicamente 30-45 dias desde que se acepta la oferta hasta el cierre.
- Avaluo (Appraisal)
- Evaluacion profesional del valor de mercado de una propiedad, requerida por el prestamista antes de aprobar el prestamo. Un tasador certificado visita la casa, la compara con ventas recientes similares, y emite un informe. Si el avaluo sale bajo, puede afectar tu financiamiento.
- Inspeccion de la Casa (Home Inspection)
- Examen detallado de la condicion fisica de una propiedad realizado por un inspector certificado. Cubre la estructura, plomeria, electricidad, techo, HVAC y mas. El comprador tiene tipicamente 17 dias en California para completar la inspeccion y negociar reparaciones. Leer más →
- Disclosure (Divulgacion del Vendedor)
- Documentos legales que el vendedor debe proporcionar al comprador revelando problemas conocidos de la propiedad. En California, incluyen el Transfer Disclosure Statement (TDS), Natural Hazard Disclosure y otros. Leerlos cuidadosamente puede evitarte sorpresas costosas. Leer más →
- Contingencia
- Condicion en el contrato de compra que debe cumplirse para que la venta proceda. Las tres contingencias principales son: inspeccion, avaluo y financiamiento. Si una contingencia no se cumple, el comprador puede cancelar sin perder su deposito. Leer más →
- Earnest Money (Deposito de Buena Fe)
- Deposito que el comprador entrega al abrir escrow para demostrar su intencion seria de comprar. En California, tipicamente es el 1-3% del precio de venta. Este dinero se aplica al enganche al cierre, pero puedes perderlo si cancelas fuera de tus contingencias.
- Title Insurance (Seguro de Titulo)
- Poliza de seguro que protege al comprador y al prestamista contra problemas con el titulo de propiedad, como gravamenes desconocidos, errores en registros publicos o fraude. En California, el vendedor tipicamente paga la poliza del comprador y el comprador paga la del prestamista. Leer más →
- HOA (Homeowners Association)
- Asociacion de propietarios que administra comunidades planificadas, condominios o townhomes. Cobra cuotas mensuales ($50-$400+) para mantenimiento de areas comunes. Es importante revisar las reglas (CC&Rs), el presupuesto y las reservas financieras del HOA antes de comprar. Leer más →
- MLS (Multiple Listing Service)
- Base de datos donde los agentes de bienes raices publican las propiedades en venta. Es la fuente principal de listados y la informacion mas actualizada del mercado. Los portales como Zillow y Redfin obtienen sus datos del MLS, pero con un retraso de horas o dias.
- Pre-Aprobacion (Pre-Approval)
- Carta del prestamista que confirma cuanto estas autorizado a pedir prestado, basado en una revision de tu credito, ingresos y deudas. Es diferente a la pre-calificacion (que es solo un estimado). Los vendedores en California esperan una pre-aprobacion antes de aceptar tu oferta. Leer más →
- Pending / Contingent / Backup Offer
- Estatus de una propiedad en el MLS. 'Contingent' significa que hay una oferta aceptada pero aun con contingencias activas. 'Pending' significa que todas las contingencias se eliminaron y el cierre esta en proceso. Un 'Backup Offer' es una segunda oferta aceptada en caso de que la primera falle.
- Closing / Cierre
- El dia final de la transaccion cuando se firman todos los documentos, se transfieren los fondos y la propiedad cambia de dueno oficialmente. En California, el cierre se realiza a traves de la compania de escrow y tipicamente toma 30-45 dias desde la oferta aceptada.
Financiamiento
- DTI (Debt-to-Income Ratio)
- Porcentaje de tu ingreso mensual bruto que se destina a pagar deudas. Los prestamistas usan esta relacion para determinar cuanto puedes pedir prestado. Para FHA, el DTI maximo es generalmente 43-50%; para convencional, 43-45%. Un DTI bajo aumenta tus opciones de prestamo.
- Tasa de Interes (Interest Rate)
- El porcentaje anual que el prestamista cobra por prestarte dinero. Es el costo principal de tu hipoteca. Una diferencia de 0.5% en la tasa puede significar decenas de miles de dolares durante los 30 anos del prestamo. Tu tasa depende de tu credito, enganche y tipo de prestamo.
- Puntos (Discount Points)
- Tarifa prepagada que le pagas al prestamista al cierre para reducir tu tasa de interes. Un punto equivale al 1% del monto del prestamo. Por ejemplo, en un prestamo de $400,000, un punto cuesta $4,000 y tipicamente reduce tu tasa en 0.25%. Tiene sentido si planeas quedarte en la casa muchos anos.
- ARM (Adjustable Rate Mortgage)
- Hipoteca con tasa de interes ajustable. Comienza con una tasa fija introductoria (tipicamente 5 o 7 anos) que luego se ajusta anualmente segun las condiciones del mercado. La tasa inicial es mas baja que una tasa fija, pero existe el riesgo de que suba significativamente despues del periodo introductorio.
- Tasa Fija (Fixed Rate Mortgage)
- Hipoteca donde la tasa de interes permanece igual durante toda la vida del prestamo, tipicamente 15 o 30 anos. Tu pago de capital e intereses nunca cambia, lo que facilita la planificacion financiera. Es la opcion mas popular entre compradores de primera vez por su estabilidad.
- Enganche (Down Payment)
- La cantidad de dinero que pagas de tu bolsillo al comprar una casa. El porcentaje requerido varia: FHA pide 3.5%, convencional desde 3%, VA y USDA 0%. Programas como Dream For All y GSFA Platinum pueden cubrir parte o todo tu enganche si calificas. Leer más →
- Costos de Cierre (Closing Costs)
- Todos los gastos adicionales al enganche que se pagan al cerrar la compra: avaluo, seguro de titulo, honorarios de escrow, impuestos prepagados, seguros, y mas. En California, los costos de cierre del comprador tipicamente suman el 2-3% del precio de compra. Leer más →
- Seller Concession (Concesion del Vendedor)
- Acuerdo donde el vendedor paga parte de los costos de cierre del comprador. En FHA, el vendedor puede contribuir hasta el 6% del precio de venta. Es una estrategia comun cuando el comprador tiene poco efectivo disponible despues del enganche.
- PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance)
- Los cuatro componentes de tu pago hipotecario mensual: Principal (capital del prestamo), Interes (costo del prestamo), Taxes (impuestos de propiedad), e Insurance (seguro de casa). Los prestamistas usan el PITI total para calcular si puedes pagar la hipoteca.
Legal
- Titulo de Propiedad (Deed)
- Documento legal que prueba quien es el dueno de una propiedad. En California, el tipo mas comun es el 'Grant Deed'. Al comprar, el vendedor firma un nuevo deed transfiriendo la propiedad a tu nombre, que se registra en la oficina del condado.
- Lien (Gravamen)
- Reclamo legal sobre una propiedad como garantia de una deuda. La hipoteca es el lien mas comun, pero tambien pueden existir liens por impuestos no pagados, trabajo de contratistas, o juicios legales. Todos los liens deben resolverse antes de que se pueda transferir un titulo limpio.
- CC&Rs (Covenants, Conditions & Restrictions)
- Reglas y restricciones legales que gobiernan lo que puedes y no puedes hacer con tu propiedad dentro de una comunidad con HOA. Pueden limitar colores de pintura, modificaciones exteriores, mascotas, estacionamiento y mas. Se registran con el titulo y son obligatorias para todos los propietarios.
- Prop 13 (Proposicion 13 de California)
- Ley de California de 1978 que limita el impuesto de propiedad al 1% del valor tasado al momento de la compra, con aumentos anuales maximos del 2%. Esto significa que tus impuestos se basan en lo que pagaste, no en el valor actual del mercado. Es una gran ventaja para propietarios a largo plazo.
- Homestead Exemption (Exencion de Hogar)
- Proteccion legal en California que protege parte del valor de tu residencia principal contra acreedores en caso de bancarrota o juicio. La exencion automatica protege entre $300,000 y $600,000 de equidad dependiendo de tu condado. No necesitas registrarte; aplica automaticamente.
- Mello-Roos (Community Facilities District)
- Impuesto especial en California que se cobra en comunidades nuevas para financiar infraestructura publica como escuelas, parques y calles. Se suma a tus impuestos de propiedad y puede agregar $1,000-$5,000+ al ano. Es comun en desarrollos nuevos de Antelope Valley y debe divulgarse antes de la compra.
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